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Immobiliengutachten

Als öffentlich bestellte und vereidete Sachverständige für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken bin ich darauf vereidigt, unabhängig und unparteiisch zu handeln. Der richtige Wert Ihrer Immobilie, bietet Ihnen Sicherheit und versetzt Sie in eine komfortable Situation beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie sowie bei den Themen Erbe oder Schenkungen. Das bedeutet: Dritte, denen meine Gutachten vorgelegt werden, können sich auf die Ergebnisse verlassen.
Ein solches neutrales Gutachten stärkt zugleich die Position des Auftraggebers, weil die Wertermittlungen oder gutachterliche Stellungnahmen unabhängig und unparteiisch sind, werden öffentlich bestellte Sachverständige als Gerichtsgutachter bevorzugt beauftragt – so verlangen es die Prozessordnungen deutscher Gerichte. Ein Sachverständigengutachten bzw. eine Immobilienbewertung ist umfangreich. Selbst ein normales Verkehrswertgutachten eines Einfamilienhaus umfasst in der Regel mehr als 35 Seiten. Die inhaltlichen Anforderungen werden im Wesentlichen durch die Immobilienbewertungsverordnung, Bewertungsgesetz und die Beleihungswertverordnung vorgegeben. Hierdurch wird ein einheitlicher Bewertungsmaßstab und -vorgaben sichergestellt. Dies ist erforderlich da Wertgutachten beispielsweise auch vom Finanzamt zur Steuerbemessung oder in Gerichtsverfahren (Zugewinnberechnung, Pflichtteilsansprüche oder Erbauseinandersetzungen, etc.) verwendet werden.

GRÜNDE FÜR EIN WERTGUTACHTEN

PRIVATRECHTLICHE GRÜNDE
– Zur Feststellung des Verkehrswertes vor (oder auch nach) einem Kauf einer Immobilie und Kaufvertragsstreitigkeiten
– Zur Beurteilung bei Vermögensstreitigkeiten im Erbfall oder bei Ehescheidungen
– Bei Vormundschafts- und Pflegschaftsangelegenheiten zur unabhängigen Verkehrswertermittlung

STEUERRECHTLICHE GRÜNDE
– Bei der Prüfung von Erbschafts- und Schenkungssteuerbescheiden des Finanzamtes
– Bei der Ermittlung von Gebäudewerten im Rahmen von ansetzbaren Abschreibungen (AfA)
– Bei der Übernahme von Firmenvermögen

GRÜNDE IM BEREICH VON BANKEN UND VERSICHERUNGEN
– Ermittlung des Immobilienwertes bei dinglich gesicherten Darlehen
– Ermittlung des Wiederbeschaffungs- oder Zeitwertes zur Festlegung von Deckungssummen und der Versicherungsprämie

WEITERE GRÜNDE
– Zwangsversteigerungen
– Erbbaurechtsbewertungen
– Bewertungen von Rechten und Lasten, wie Nießbrauchrechte, Wohnungsrechte oder weitere Belastungen
– Mieterhöhungen, Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder den Wohnwert einer Immobilie bei Unterhaltsansprüchen

VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG

DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN  
(§ 15 ImmoWertV)

Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert eines Objektes anhand von bekannten und aktuellen Kaufpreise von vergleichbaren Objekten ermittelt. Dabei müssen die maßgebenden Merkmale der zu vergleichenden Objekte (Baujahr, Konstruktion, Zustand) identisch sein. Die Vergleichsobjekte müssen in ausreichender Anzahl vorhanden sein, um qualifizierte Aussagen machen zu können. Gerade in ländlichen Regionen ist dies aber nicht der Fall. Demnach muß hier der Verkehrswert nach einem anderen Verfahren ermittelt werden.

DAS SACHWERTVERFAHREN  
(§ 16 ImmoWertV)

Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert und der Herstellungswert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Beim Herstellungswert wird das Alter und der Zustand der Gebäude entsprechend berücksichtigt. Der Verkehrswert ergibt sich schlußendlich aus der Addition von Boden- und Gebäudewert. Da in diesem Verfahren ein möglicher Ertrag der Immobilie nicht berücksichtigt werden kann, wird das Sachwertverfahren hauptsächlich bei Immobilien benutzt, bei dem eher die Nutzung des Grundstückes im Vordergrund steht.

DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN
(§ 17 ImmoWertV)

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn neben den Verkehrswerten des Gebäudes und des Grundstückes, auch der mit dem Objekt erzielbare Ertrag (v.a. Miete) in die Wertermittlung eingehen soll bzw. muß. Dieses Verfahren findet vor allem Anwendung bei Gewerbebauten und Mehrfamilienwohnhäuser. Unter Berücksichtigung des aktuellen Mietzinses, der Restnutzungsdauer sowie der entsprechenden Zinssätze wird der Verkehrswert, unter Einbeziehung der aktuellen Marktdaten, ermittelt.

VORGEHENSWEISE

ORTSBESICHTIGUNG

Unmittelbar nach einer Beauftragung wird die zu bewertenden Liegenschaft besichtigen, um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Dabei geht es vor allem um den Gesamteindruck der Immobilie. Es ist immer hilfreich, wenn der Auftraggeber, oder ein beauftragter Ansprechpartner, ebenfalls vor Ort sein kann. Gerade im Hinblick auf die notwendigen Unterlagen kann man so Zeit und Aufwand sparen. Für die Wertermittlung erforderliche Unterlagen sind vor allem:

  • Abschrift des Grundbuches
  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
  • Informationen über eventuelle öffentlich-rechtliche Einschränkungen (z.B. Denkmalschutz)
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Maßstäbliche Pläne (Grundriße und Schnitte), evtl. aus dem Bauantrag
  • Auskunft über das Baujahr und bekannte Umbauten und Erweiterungen
  • Bei Vermietungen: Mietverträge oder Mitteilung des aktuellen Mietzinses
  • Auskunft über Besonderheiten des Grundstückes und eventueller Altlasten

Meistens stellt sich beim Ortstermin heraus, daß diverse Unterlagen nicht vorliegen und es kann umgehend geklärt werden, wo diese anzufordern sind. Bei entsprechender Vollmacht werde ich mich um die Vervollständigung der Unterlagen kümmern.

ANALYSE DER UNTERLAGEN

Nach der Feststellung der Fakten vor Ort sowie dem Vorliegen der behördlichen Informationen, werden diese von ausgewertet und gewürdigt und nach den geltenden Vorschriften bewertet. Alle wertrelevanten Punkte werden im Gutachten berücksichtigt. Die gründliche Überprüfung und Auswertung ist eine unverzichtbare Voraussetzung, für ein sorgfältig recheriertes und fachlich fundiertes Sachverständigengutachten.


ERSTELLEN DES GUTACHTENS

Meine Gutachten sind systematisch aufgebaut und übersichtlich gegliedert. Es ist mir sehr wichtig, daß meine Gutachten zum Einen für den Nichtfachmann nachvollziehbar sind, zum Anderen muß jeder Fachmann meine Schlußfolgerungen überprüfen können.
Gutachten gliedert sich wie folgt:

  • Allgemeine Angaben (z. Bsp.: Zweck des Gutachtens, Mikro- und Makrolage)
  • Objektbeschreibung (Immobilienart, Nutzung, Baubeschreibung, Ausstattung etc.)
  • Bewertung
  • Zusammenfassung, Würdigung der Ergebnisse und Begründung der Verfahrenswahl und des ermittelten Werts.
  • Anlagen
Background

Immobilienwertgutachten im Ausland

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